Energieausweis 2027: Das ändert sich für Eigentümer, Verkäufer und Vermieter

Wer eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten möchte, kommt am Thema Energieausweis in vielen Fällen nicht vorbei. Ab dem 1. Januar 2027 gelten dafür neue gesetzliche Vorgaben.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) werden die Regelungen rund um den Energieausweis umfassend weiterentwickelt. Die Änderungen setzen unter anderem Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht um.

Für Immobilieneigentümer bedeutet das vor allem: Der Energieausweis wird digitaler, umfangreicher und informativer. Gleichzeitig ändern sich bestimmte Pflichtangaben bei der Immobilienvermarktung.

Wir von MKL Immobilien haben die wichtigsten Neuerungen für Sie zusammengefasst.

Der Energieausweis wird ab 2027 grundsätzlich digital

Eine der sichtbarsten Änderungen betrifft die Form des Energieausweises.

Ab dem 1. Januar 2027 werden neu ausgestellte Energieausweise grundsätzlich digital und in einem maschinenlesbaren Format erstellt.

Auf Verlangen des Eigentümers oder Bauherrn kann zusätzlich eine entsprechende Papierfassung beziehungsweise eine zur Darstellung geeignete Fassung bereitgestellt werden.

Damit wird der Energieausweis zunehmend Bestandteil einer digitalen Immobiliendokumentation und kann bei Verkauf oder Vermietung einfacher elektronisch zur Verfügung gestellt werden.

Deutlich mehr Informationen im Energieausweis

Auch inhaltlich wird der Energieausweis erweitert.

Künftig soll er die energetische Qualität eines Gebäudes noch transparenter darstellen. Neben den bereits bekannten Informationen kommen – abhängig von Gebäude und Ausweisart – weitere Angaben hinzu.

Hierzu gehören unter anderem:

• die Energieeffizienzklasse,
• Primär- und Endenergiekennwerte,
• zusätzliche Angaben zum jährlichen Energiebedarf,
• Informationen über erneuerbare Energien,
• Angaben zu den betriebsbedingten Treibhausgasemissionen,
• Informationen zur technischen und energetischen Beschaffenheit des Gebäudes sowie
• umfangreichere Modernisierungsempfehlungen.

Der Energieausweis soll damit nicht nur einen Energiekennwert liefern, sondern einen besseren Überblick über die energetische Qualität und mögliche Verbesserungspotenziale einer Immobilie ermöglichen.

Modernisierungsempfehlungen werden konkreter

Auch die Modernisierungsempfehlungen innerhalb des Energieausweises gewinnen an Bedeutung.

Bei bestehenden Gebäuden sollen mögliche Verbesserungsmaßnahmen künftig detaillierter beurteilt werden. Dazu können beispielsweise Aussagen darüber gehören,

• welches Energieeinsparpotenzial eine Maßnahme bietet,
• in welchem Umfang Treibhausgasemissionen reduziert werden können,
• ob Heizungs-, Lüftungs-, Klima- oder Warmwasseranlagen effizienter betrieben werden können und
• welche technischen Modernisierungsmöglichkeiten grundsätzlich bestehen.

Für Immobilieneigentümer kann der Energieausweis damit zunehmend auch eine erste Orientierung für zukünftige energetische Maßnahmen bieten.

Neue Regeln für Nichtwohngebäude

Besonders relevant sind die Änderungen auch für Gewerbe- und Nichtwohnimmobilien.

Für Nichtwohngebäude wird ab 2027 grundsätzlich ein Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung maßgeblich. Der bislang bekannte Verbrauchsausweis ist für Nichtwohngebäude bei neu auszustellenden Energieausweisen grundsätzlich nicht mehr vorgesehen.

Zusätzlich werden für Nichtwohngebäude Energieeffizienzklassen eingeführt. Diese reichen nach der neuen Systematik von A bis G.

Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien, gemischt genutzten Gebäuden oder anderen Nichtwohngebäuden kann sich deshalb bei einer zukünftigen Ausstellung eines Energieausweises ein erhöhter Prüfungs- und Berechnungsaufwand ergeben.

Was passiert mit einem bereits vorhandenen Energieausweis?

Hier gibt es für viele Eigentümer eine wichtige Nachricht:

Ein bereits vorhandener und noch gültiger Energieausweis muss zum 1. Januar 2027 nicht automatisch ausgetauscht werden.

Vor dem 1. Januar 2027 ausgestellte Energieausweise können grundsätzlich innerhalb ihrer gesetzlichen Gültigkeitsdauer weiterverwendet werden.

Energieausweise besitzen regelmäßig eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren.

Wer beispielsweise einen noch gültigen Energieausweis aus dem Jahr 2025 besitzt, benötigt allein aufgrund der gesetzlichen Änderungen zum Jahreswechsel 2026/2027 grundsätzlich keinen neuen Ausweis.

Für solche bestehenden Energieausweise gelten bei Immobilienanzeigen entsprechende Übergangsregelungen.

Neue Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Für Immobilienverkäufer, Vermieter und insbesondere Immobilienmakler ist dieser Punkt besonders wichtig.

Liegt zum Zeitpunkt der Aufgabe einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in der Anzeige veröffentlicht werden.

Für Energieausweise, die ab dem 1. Januar 2027 nach den neuen Regelungen ausgestellt werden, verändern beziehungsweise erweitern sich diese Pflichtangaben.

Zu den relevanten Angaben gehören insbesondere:

• die Art beziehungsweise gesetzliche Grundlage des Energieausweises,
• das Ausstellungsdatum des Energieausweises,
• der maßgebliche energetische Kennwert,
• die wesentlichen Energieträger der Heizung,
• das Baujahr des Gebäudes und
• die Energieeffizienzklasse.

Baujahr und Energieeffizienzklasse werden damit künftig auch bei entsprechenden Nichtwohngebäuden für die Immobilienwerbung relevant.

Bei noch gültigen Energieausweisen, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, gelten dagegen besondere Übergangsvorschriften. Die Angaben einer Immobilienanzeige richten sich dann weiterhin nach den für diese Ausweise vorgesehenen gesetzlichen Regelungen.

Kann eine Immobilie ohne fertigen Energieausweis inseriert werden?

Eine wichtige Unterscheidung bleibt auch künftig bestehen:

Die gesetzlichen Pflichtangaben einer Immobilienanzeige greifen grundsätzlich dann, wenn bei Aufgabe der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt.

Liegt zu diesem Zeitpunkt noch kein Energieausweis vor, bedeutet dies nicht automatisch, dass eine Immobilie überhaupt nicht beworben werden darf.

Davon zu unterscheiden ist jedoch die gesetzliche Verpflichtung, einen erforderlichen Energieausweis rechtzeitig erstellen zu lassen.

Spätestens im weiteren Verkaufs- oder Vermietungsprozess müssen die gesetzlichen Vorlage- und Übergabepflichten beachtet werden.

Energieausweis bei der Immobilienbesichtigung

Beim Verkauf einer Immobilie muss einem potenziellen Käufer der Energieausweis grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung zugänglich gemacht werden.

Findet keine Besichtigung statt, bestehen entsprechende gesetzliche Vorlagepflichten auf anderem Wege.

Nach Abschluss des Kaufvertrages ist dem Käufer der Energieausweis beziehungsweise die gesetzlich vorgesehene Fassung zu übergeben.

Entsprechende Regelungen gelten auch bei Vermietung, Verpachtung und Leasing.

Neu ist ab 2027 insbesondere, dass die Energieausweispflichten ausdrücklich auch bei bestimmten Verlängerungen von Miet-, Pacht- oder Leasingverträgen eine Rolle spielen können.

Was gilt künftig bei Baudenkmälern?

Auch für denkmalgeschützte Gebäude verändert sich die Rechtslage.

Die bisherige besondere Ausnahme von bestimmten Energieausweisregelungen für Baudenkmäler entfällt mit der neuen Rechtslage grundsätzlich.

Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes sollten deshalb vor einem Verkauf oder einer Vermietung frühzeitig prüfen lassen, welche Energieausweispflichten im konkreten Fall bestehen.

Wohngebäude: Energieeffizienzklassen bleiben zunächst von A+ bis H

Bei Wohngebäuden bleibt die bekannte Einteilung der Energieeffizienzklassen zunächst erhalten.

Die Skala reicht weiterhin von A+ bis H.

Für Nichtwohngebäude wird dagegen eine neue Klassifizierung von A bis G eingeführt.

Das ist insbesondere bei der Interpretation eines Energieausweises wichtig, da Wohn- und Nichtwohngebäude damit weiterhin unterschiedlichen Bewertungssystemen unterliegen können.

Was bedeutet die Änderung für Immobilieneigentümer?

Wer seine Immobilie in den kommenden Jahren verkaufen oder vermieten möchte, sollte den vorhandenen Energieausweis frühzeitig überprüfen.

Dabei sind insbesondere folgende Fragen wichtig:

Ist überhaupt ein Energieausweis vorhanden?

Wann wurde der Energieausweis ausgestellt?

Bis wann ist er gültig?

Handelt es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Entspricht der vorhandene Ausweis dem tatsächlichen Gebäudezustand?

Welche Angaben müssen bei der Vermarktung veröffentlicht werden?

Gerade rund um den Jahreswechsel 2026/2027 wird es entscheidend sein, zwischen bereits bestehenden Energieausweisen und neu ausgestellten Energieausweisen nach der neuen Rechtslage zu unterscheiden.